[전세계약 주의사항] 깡통전세·사기 피하는 2025 최신 체크리스트 총정리!

[전세계약 주의사항] 깡통전세·사기 피하는 2025 최신 체크리스트 총정리!

 

 

전세계약은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금이 오가는 중요한 법률 행위입니다. 최근 전세사기와 깡통전세 등의 피해 사례가 증가하면서, 계약 전후로 철저한 확인이 필수적입니다. 아래는 전세계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 정리한 체크리스트입니다.

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✅ 전세계약 전 확인사항

1. 주택의 합법성 확인

• 건축물대장 확인: 정부24(www.gov.kr)에서 건축물대장을 열람하여 해당 주택이 주거용으로 등록되어 있는지 확인합니다. 불법 건축물이나 무허가 건물은 전입신고 및 확정일자 부여가 어려워 보증금 보호에 취약합니다.

2. 전세가율 확인

• 전세가율 계산: 전세가율 = 전세금 / 매매가 x 100
• 주의사항: 전세가율이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 높아집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 부동산테크(rtech.or.kr)에서 시세를 확인하세요.

3. 등기부등본 확인

• 등기부등본 열람: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람하여 소유자와의 일치 여부, 근저당권 설정 여부, 선순위 권리관계를 확인합니다.

4. 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 국세 및 지방세 체납 확인: 임대인의 동의를 받아 세무서나 주민센터에서 국세 및 지방세 체납 여부를 확인합니다. 체납 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 공인중개사 등록 여부 확인

• 중개업소 확인: 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)이나 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)에서 중개업소의 등록 여부와 정상 영업 중인지 확인합니다.

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📝 계약 체결 시 확인사항

1. 임대인 및 대리인 신분 확인

• 신분증 및 위임장 확인: 계약 당사자의 신분증을 확인하고, 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 보증금은 반드시 임대인 또는 정당한 대리인의 계좌로 송금해야 합니다.

2. 주택임대차표준계약서 사용

• 표준계약서 활용: 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 주택임대차표준계약서를 다운로드하여 사용하면, 권리보장과 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

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🏠 계약 후 확인사항

1. 임대차 신고 및 확정일자 부여

• 임대차 신고: 계약 체결 후 30일 이내에 임대차 신고를 해야 하며, 확정일자를 부여받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다. 신고는 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 가능합니다.

2. 전입신고

• 전입신고 절차: 입주 후 14일 이내에 전입신고를 해야 대항력을 확보할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인으로 가능합니다.

정부 24 바로가기

3. 전세보증금 반환보증 가입

• 보증 가입: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 전세보증금 반환보증에 가입하면, 임대인의 보증금 미반환 시 보증기관에서 보증금을 대신 반환해줍니다.

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📌 추가 유의사항

• 신탁부동산 여부 확인: 등기부등본의 갑구에 '수탁자' 명의가 기재되어 있다면 신탁부동산일 수 있으므로, 신탁원부를 열람하여 임대차 계약 권한이 있는지 확인해야 합니다.
• 임대인의 체납세금 확인: 임대인의 세금 체납 여부는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)나 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 체납이 있을 경우 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.

임대인 세금 체납 여부 확인 바로가기

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전세계약은 신중한 접근이 필요하며, 위의 체크리스트를 활용하여 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 댓글로 남겨주세요.

 

 

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