스트레스 DSR 3단계 시행에 따른 대출한도 총정리 (스트레스 DSR 계산기)

용어부터 생소한 스트레스 DSR! 스트레스 DSR이 대체 무엇인지, 그리고 7월부터 적용 예정인 스트레스 DSR 3단계 시행에 따라 가장 크게 바뀌는 점이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

내집마련을 준비중이신 분들이라면 매매계약서 작성 전 반드시 스트레스 DSR에 대해 이해하시고 자금 대비를 하셔야 안전하게 잔금 및 입주까지 원활하게 진행하실 수 있는데요. 그만큼 중요한 스트레스 DSR에 대해 아주 쉽고 정확한 정보를 얻어가시기 바랍니다. 

 

 

목차✨

1. DSR vs 스트레스 DSR_무엇이 다를까?

2. 스트레스 DSR 3단계 시행 시 변화

3. 스트레스 DSR 3단계 계산기 사용방법, 적용 예시

4. 스트레스 DSR 3단계를 대비하는 방법

 

1. DSR vs 스트레스 DSR _ 무엇이 다를까?

📌 DSR (Debt service ratio) : 연간 소득에서 모든 대출을 포함한 원리금의 비율 

즉, DSR이란 신용대출, 전세대출, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 얼마나 비중을 차지하느냐 하는 것입니다. 

 

현재 1억원 이상을 대출받을 경우 DSR 40% (제2금융권은 50%)의 규제를 적용중인데요. 여기서 DSR 40%라는 의미는 나의 연소득 대비 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 40% 비율을 넘어설 수 없다는 것을 의미합니다. 즉,  연봉이 1억인 경우 부채의 연간 원리금 상환액이 4,000만원을 넘어설 수 없도록 대출한도를 정하고 있습니다.

 

 

📌 스트레스 DSR : 미래 금리 변동 위험성을 고려하여 일정 수준의 가산 금리를 사전에 반영하는 방식

풀어서 설명하면 스트레스 DSR이란 갑작스러운 시장 변동으로 인한 리스크를 대비하기 위해 일정 금리를 가산하여 결론적으로는 대출 한도를 줄이는 방식을 의미합니다. 

 

즉, 한마디로 연봉대비 모든 대출의 상환액을 제한함으로써 가계부채관리를 더 타이트하게 하겠다는 정부 규제의 일환으로 볼 수 있습니다.

 

2. 스트레스 DSR 3단계 시행 시 변화

현재 스트레스 DSR 2단계까지 적용되고 있어 기존금리에 가산금리 0.75%를 적용하여 대출 한도를 산정하고 있습니다. 다만, 수도권의 경우 0.45%가 추가된 1.2%가 적용되고 있습니다. 여기서 오늘 7월 부터는 스트레스 DSR 3단계까지 도입됩니다. 

출처. 금융위원회 보도자료

 

스트레스 3단계 도입 시 기존금리에 최종 1.5%의 이자를 더 가산하여 규제할 예정인데요. 2단계 가산금리 적용을 미루어 봤을 때, 수도권은 1.5%에 0.45% 더 추가된 1.95%의 이자가 더 가산된다고 예상해볼 수 있습니다. 

 

 

 

예를 들면 기존에 연 이자율 3%를 기준으로 은행에서 빌릴 수 있는 돈의 한도를 계산했지만, 스트레스 DSR 3단계 적용 시 최대 연1.5% ~ 1.95% 를 '스트레스 금리'로 더한 후 4.5% ~ 4.95%를 기준으로 대출심사를 진행하게 됩니다. 

 

✨여기서 추가되는 1.5 % 혹은 1.95%의 금리는 DSR 계산 시에만 적용되고 실제 대출 원리금 계산 시, 이 가산금리는 제외됩니다.

 

3. 스트레스 DSR 3단계 계산기 사용방법, 적용 예시

연 소득 8천만원인 직장인이 DSR 3단계를 적용받으면 무엇이, 어떻게 달라지는지 확인해보도록 하겠습니다.

 

기존 DSR 40% 기준 : 연간 3,200만원 원리금 상환 내에서 대출 한도 책정 (월 약 266만원)

스트레스 DSR 적용 전 대출 한도 (금리 4%, 30년 만기 기준)  : 약 5.5억

스트레스 DSR 3단계 적용 후(금리 4% + 1.95%, 30년 만기 기준): 약 4.47억 → 한도 1억원 이상 감소!

 

즉, 스트레스 DSR 3단계 적용 후 대출 한도가 크게 감소하는 것을 확인하실 수 있습니다.

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📌 스트레스 DSR 3단계 적용시 계산기 사용 방법

1. 연소득 입력 (부부합산 OR 개인)

2. 원리금균등 선택 (원금균등에 비해 DSR이 조금 더 낮게 나옴)

3. 대출금액 및 잔액 입력

4. 대출기간 및 잔여기간 입력

5. 금리 입력 → 기존 주택담보금리 4%(예시) + 1.95% = 5.95%

6. DSR 계산 클릭!

7. DSR 이 40% 이내인지 확인!

 

 

 

위의 DSR 계산기는 간단하면서도 직관적이기 때문에 초보자도 쉽게 사용하실 수 있습니다. 7월 이후 스트레스 DSR 3단계 적용 시 대출한도 감액분이 궁금하신 분들은 위 계산기를 활용하셔서 미리 미리 자금흐름을 안전하게 대비하시기를 추천드립니다.

 

4. 스트레스 DSR 3단계를 대비하는 방법

✔ 정책대출 활용방법

대출 금리를 우대해주는 정책대출을 적극 활용하는 것을 추천드립니다. 예를 들면 청년 정책, 신생아특례대출, 디딤돌대출, 청년주택드림대출 등이 있습니다. 

 

✔ 7월 이전에 미리 대출 신청하는 방법

위에서 보신바와 같이 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 동일 소득 대비 대출 한도는 줄어들 수 밖에 없습니다. 내집마련 및 대출계획을 재검토 하신 후 스트레스 DSR 3단계가 시행되는 7월 이전 미리 대출을 신청해놓는 것도 대비 방법이 될 수 있습니다.

 

 

✔ 시드머니 늘리기

결국 스트레스 DSR 3단계까지 시행되고 나면 대출한도는 낮아지기 때문에 종잣돈을 얼마나 보유하고 있느냐에 따라 매매 할 수 있는 집의 위치나 연식이 달라지게 됩니다. 따라서 재테크의 기본원칙인 시드머니를 늘리는 것에 집중하시는 것을 추천드립니다.

 

저축에 어려움을 느끼는 직장인 분들은 아래 글을 참고하시면 새어나가는 돈을 막아 부업없이 월급만으로 저축률을 높이는 방법에 대해 도움을 받으실 수 있습니다. 

https://wonderful1.tistory.com/52

평범한 직장인 돈 모으기 (연9000만원 저축 노하우 공유)

 

정리하자면 7월부터 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계에 대비하여 확실하게 대출 계획이 있으신 분들은 미루지 마시고 7월 이전에 대출을 신청하시어 동일 소득 대비 높은 한도의 대출을 받으실 수 있는 기회를 잡으시기 바랍니다.